비거주 1주택 증세 완화될까? 김민석 대표 선출 이후 세제개편안 수정 가능성
비거주 1주택자의 종합부동산세와 양도소득세 부담을 높이는 정부 세제개편안이 국회 논의 과정에서 수정될 가능성이 커지고 있습니다. 정부안에 신중한 입장을 밝혀온 김민석 더불어민주당 대표가 2026년 8월 17일 선출되면서, 비거주 1주택자 과세와 장기보유특별공제 개편이 핵심 쟁점으로 떠올랐습니다.
현재 발표된 내용은 확정된 세법이 아닙니다. 정부의 국회 제출안과 국회 심의, 본회의 의결을 거쳐야 최종 내용과 시행 시기가 결정됩니다. 따라서 지금 단계에서 주택 매도나 실거주 전환을 서두를 필요는 없습니다.
정부 세제개편안은 무엇을 바꾸려는 것일까?
정부안의 기본 방향은 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 세제 혜택을 다르게 적용하는 것입니다. 실거주 1주택자는 보호하되, 주택을 임대하고 다른 곳에 거주하는 비거주 1주택자는 종부세와 양도세 부담을 더 지게 하는 구조입니다.
| 구분 | 현행 | 정부 개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 종부세 기본공제 | 12억원 | 14억원으로 확대 |
| 비거주 1주택 종부세 기본공제 | 12억원 | 9억원으로 축소 |
| 1주택 장기보유특별공제 | 보유 최대 40%·거주 최대 40% | 비거주자의 보유 공제 축소·폐지 추진 |
| 과세 판단의 중심 | 1주택 보유 여부 | 실제 거주 여부 강화 |
현행 장기보유특별공제는 일정 요건을 충족한 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하면 보유기간에 따라 최대 40%, 10년 이상 거주하면 거주기간에 따라 최대 40%를 적용해 최대 80%까지 공제받을 수 있는 구조입니다.
그러나 정부안대로 비거주자의 보유기간 공제가 사라지거나 크게 줄어들면, 오랫동안 한 채만 보유했더라도 해당 주택에 거주하지 않은 소유자는 양도소득세 부담이 상당히 증가할 수 있습니다.
김민석 대표는 무엇을 수정하자고 했을까?
김민석 대표는 세제개편의 전체 방향을 전면 부정하기보다, 비거주 1주택자에게 발생할 수 있는 부작용을 보완해야 한다는 입장을 밝혔습니다. 주요 제안은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
- 비거주 1주택자의 장기보유특별공제 전면 폐지 재검토
- 비거주 1주택자의 종부세 기본공제 12억원 유지 검토
- 실거주 1주택자의 기본공제만 14억원으로 확대
- 부부 공동명의와 단독명의 간 불합리한 차이 보완
- 손주 돌봄·자녀 교육 등 불가피한 비거주 사유 인정
- 65세 이상 1주택자의 지방 이주 인센티브 재검토
특히 비거주 1주택자의 보유 공제를 없애면 세금을 줄이기 위해 집주인이 기존 임차인과의 계약을 끝내고 해당 주택에 직접 들어가려는 상황이 발생할 수 있다는 점을 지적했습니다. 세제의 실거주 유도가 임차인의 퇴거와 전세 매물 감소로 연결될 수 있다는 우려입니다.
앞으로 국회에서 바뀔 가능성이 있는 부분
| 쟁점 | 예상 가능한 수정 방향 |
|---|---|
| 종부세 기본공제 | 비거주자 9억원 축소 철회 또는 단계적 적용 |
| 장기보유특별공제 | 전면 폐지 대신 공제율 축소·유예기간 적용 |
| 비거주 예외 | 돌봄·교육·근무·질병 등 불가피한 사유 인정 |
| 고가주택 과세 | 일반 1주택자는 보호하고 초고가주택 중심 강화 |
| 세 부담 상한 | 현행 150% 유지 또는 단계적 인상 |
가장 현실적인 절충안은 정부안 전체를 철회하는 것보다, 비거주 1주택자의 부담을 한 번에 높이지 않고 단계적으로 조정하는 방식입니다. 예외 사유를 시행령에 추가하고 장기보유특별공제 축소 시기를 늦추는 방안도 검토될 수 있습니다.
부자온의 생각｜실거주 보호가 임차인 퇴거로 이어져서는 안 된다
실제 거주하는 1주택자를 보호하겠다는 정책 방향에는 충분한 명분이 있습니다. 하지만 비거주 1주택자를 모두 투자 목적 보유자로 판단하면 현실과 맞지 않는 사례가 생깁니다. 직장, 자녀 교육, 부모 봉양, 손주 돌봄, 치료 등의 이유로 자기 집에 살지 못하는 1주택자도 있기 때문입니다.
더 큰 문제는 실거주 요건을 세제 혜택과 지나치게 강하게 연결할 경우, 집주인이 세금을 줄이기 위해 세입자를 내보내고 직접 입주할 가능성이 커진다는 점입니다. 최근 서울에서는 순수 전세 물량이 줄고 월세와 반전세 비중이 높아지는 흐름이 나타나고 있습니다. 이 상황에서 실거주 전환까지 동시에 늘면 기존 세입자가 새로운 전셋집을 찾기 어려워질 수 있습니다.
투자 목적의 초고가 비거주 주택과 불가피한 사유로 자기 집에 살지 못하는 일반 1주택자를 동일하게 과세하기보다 주택가격, 보유기간, 비거주 사유를 함께 판단하는 방식이 필요합니다. 장기보유특별공제도 즉시 폐지하기보다 단계적으로 축소하고, 기존 임대차계약을 보호하는 유예기간을 두는 편이 시장 충격을 줄일 수 있습니다.
정부안이 그대로 통과되면 일부 비거주 1주택자는 매도와 실거주 중 하나를 서둘러 선택할 수 있습니다. 반대로 개편안이 대폭 완화되면 시장에 나올 것으로 예상됐던 매물이 다시 보유로 돌아설 수 있습니다. 결국 세제개편은 매매시장뿐 아니라 전세 공급에도 영향을 줄 수 있으므로 국회 논의에서 임차인의 주거 안정까지 함께 검토해야 합니다.
비거주 1주택자가 지금 확인할 사항
- 현재 주민등록과 실제 거주지가 일치하는지
- 해당 주택의 정확한 보유기간과 거주기간
- 주택의 공시가격과 종부세 과세 가능성
- 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부
- 장기보유특별공제에서 보유·거주 공제가 각각 얼마인지
- 임대차계약 종료일과 실제 입주가 가능한 시점
- 공동명의와 단독명의 중 어떤 특례를 적용받고 있는지
다만 아직 세법이 확정되지 않았으므로 예상 세금만 보고 집을 급하게 매도하거나 세입자에게 퇴거를 요구하는 것은 신중해야 합니다. 국회 제출안과 최종 통과 내용을 확인한 뒤 세무 전문가에게 개별 계산을 의뢰하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 비거주 1주택 증세가 철회된 것인가요?
아닙니다. 김민석 대표가 수정 필요성을 제기했지만 정부안이 철회되거나 변경된 것은 아닙니다. 정부의 국회 제출과 국회 심의 과정을 지켜봐야 합니다.
Q2. 비거주 1주택자는 모두 종부세가 늘어나나요?
정부안이 통과되더라도 주택의 공시가격, 세율, 공정시장가액비율과 세액공제에 따라 결과가 달라집니다. 기본공제가 9억원으로 줄어든다고 모든 비거주 1주택자에게 같은 세액이 발생하는 것은 아닙니다.
Q3. 장기보유특별공제가 바로 없어지나요?
현재는 개편 논의 단계입니다. 최종 법률의 시행 시기와 경과조치가 확정되기 전에는 기존 공제가 즉시 사라진다고 단정할 수 없습니다.
Q4. 자녀 교육이나 부모 봉양도 실거주 예외가 될 수 있나요?
불가피한 비거주 사유를 예외로 인정해야 한다는 의견이 제기되고 있지만, 구체적인 인정 대상과 증빙 방법은 확정되지 않았습니다. 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다.
Q5. 지금 세입자를 내보내고 실거주하는 것이 유리할까요?
아직 개편안이 확정되지 않았고 임대차계약과 갱신요구권 문제도 함께 검토해야 합니다. 세금만을 이유로 성급하게 실거주를 결정하기보다 최종 법안과 계약 종료일을 먼저 확인해야 합니다.
정리
김민석 대표의 선출로 비거주 1주택자 과세 강화안이 국회에서 수정될 가능성은 이전보다 커졌습니다. 그러나 당대표의 발언만으로 정부안 변경이 확정된 것은 아닙니다. 향후 핵심은 비거주자의 종부세 기본공제를 9억원으로 낮출지, 장기보유특별공제의 보유 공제를 어느 수준까지 유지할지, 불가피한 비거주 사유를 어디까지 인정할지입니다.
부자온은 실거주자를 보호하되 기존 세입자의 퇴거와 전세 물량 감소를 최소화할 수 있도록 예외 기준과 유예기간을 함께 마련하는 방향이 현실적인 절충안이라고 봅니다.
※ 이 글은 2026년 8월 17일 공개된 정부 세제개편안과 정치권의 수정 의견을 바탕으로 부자온이 예상 가능한 영향과 쟁점을 분석한 정보성 콘텐츠입니다. 최종 세법은 국회 심의 과정에서 달라질 수 있으므로 실제 의사결정 전 최신 법령을 확인하시기 바랍니다.
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