서울 전세 3만 가구 감소, 월세는 왜 5만 가구 늘었을까?｜7년간 임대차시장 변화
서울 아파트 임대차시장의 중심이 전세에서 월세로 이동하고 있습니다. 최근 7년 동안 전세 가구는 3만 가구 이상 감소한 반면, 반전세를 포함한 월세 가구는 5만 가구 이상 증가했습니다. 전체 임차가구가 약 1만7,000가구 늘어나는 데 그친 점을 고려하면 신규 임차 수요 증가보다 기존 전세의 월세 전환이 더 크게 작용한 것으로 볼 수 있습니다.
2017년 69.7%였던 서울 아파트 전세 비중은 2024년 61.9%로 하락했습니다. 반면 월세 비중은 30.3%에서 38.1%로 상승했습니다. 전세와 월세의 비중이 7년 동안 각각 7.8%포인트씩 반대 방향으로 움직인 것입니다.
서울 전세와 월세 가구는 얼마나 달라졌을까?
국가통계포털 주거실태조사 마이크로데이터 분석 결과에 따르면, 2024년 서울 아파트 전세 가구는 37만1,972가구, 월세 가구는 22만9,029가구로 집계됐습니다.
| 구분 | 2017년 | 2024년 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 전세 가구 | 40만6,855가구 | 37만1,972가구 | 3만4,883가구 감소 |
| 월세 가구 | 17만7,269가구 | 22만9,029가구 | 5만1,760가구 증가 |
| 전세 비중 | 69.7% | 61.9% | 7.8%포인트 하락 |
| 월세 비중 | 30.3% | 38.1% | 7.8%포인트 상승 |
같은 기간 서울 아파트 전체 임차가구는 58만4,124가구에서 60만1,001가구로 약 1만7,000가구 증가했습니다. 그런데 월세 가구는 전체 임차가구 증가분보다 세 배 이상 많이 늘었습니다. 이는 기존 전세 가구 일부가 보증부월세나 반전세로 이동했다는 해석을 뒷받침합니다.
서울 아파트 전세가 줄어드는 네 가지 이유
1. 집주인의 월세 선호 확대
전세보증금은 계약이 끝나면 집주인이 세입자에게 반환해야 하는 자금입니다. 보증금을 활용해 얻을 수 있는 수익이 줄거나 반환 부담이 커지면, 집주인은 보증금을 낮추고 매달 현금이 들어오는 월세를 선호할 수 있습니다.
2. 전세보증금 반환 위험 증가
전세사기와 역전세 문제가 이어지면서 세입자도 높은 보증금을 맡기는 전세 계약을 이전보다 조심스럽게 판단하고 있습니다. 매매가격 대비 전세가율이 높거나 보증보험 가입이 어려운 주택이라면 보증금을 낮춘 반전세를 선택하기도 합니다.
3. 전세대출 이자 부담
전세대출 금리가 높아지면 세입자가 부담하는 월 이자도 증가합니다. 전세대출 이자와 월세의 차이가 크지 않다면 큰 보증금을 마련하기보다 보증부월세를 선택하는 수요가 늘어날 수 있습니다.
4. 보유세와 실거주 전환 가능성
주택 보유 부담이 커지면 일부 집주인은 전세를 월세로 전환하거나, 임대하던 주택을 매도하거나, 기존 세입자와의 계약이 끝난 뒤 직접 입주할 수 있습니다. 다만 세금 증가가 곧바로 월세 상승으로 연결된다고 단정할 수는 없습니다. 지역별 수요와 공급, 입주 물량, 대출 여건이 함께 작용하기 때문입니다.
부자온의 생각｜문제는 ‘선택 가능한 전세’가 줄어드는 것이다
이번 통계에서 중요한 점은 월세 비중이 38.1%가 됐다는 사실만이 아닙니다. 세입자가 원하는 지역과 면적, 예산에 맞으면서 보증금까지 안전한 전세를 선택할 기회가 줄어들고 있다는 점에 주목해야 합니다.
전세 매물이 부족해지면 세입자는 기존보다 높은 전세보증금을 마련하거나, 보증금과 월세를 동시에 부담하는 반전세를 선택해야 합니다. 특히 재건축 이주나 학군 수요가 한꺼번에 발생하는 지역에서는 신규 입주 물량이 부족할 경우 전세가격과 월세가 함께 오를 가능성도 있습니다.
보증금 1억원이 월세로 전환되면 얼마나 부담될까?
보증금 1억원을 전세대출로 마련했을 때와, 보증금 1억원을 낮추는 대신 월세 40만원을 내는 경우를 비교해 보겠습니다. 전세대출 금리는 연 4%로 가정했습니다.
| 구분 | 전세대출 1억원 | 월세 전환 |
|---|---|---|
| 조건 | 금리 연 4% | 월세 40만원 |
| 월 부담액 | 약 33만원 | 40만원 |
| 연간 부담액 | 약 400만원 | 480만원 |
이 조건에서는 월세가 전세대출 이자보다 연간 약 80만원 더 비쌉니다. 반대로 대출금리가 높아지거나 월세 전환 금액이 낮아지면 결과는 달라집니다. 따라서 전세와 반전세를 비교할 때는 보증금 액수만 볼 것이 아니라 줄어든 보증금 1억원당 월세가 얼마인지 계산해야 합니다.
보유세가 강화되면 전세 물량은 어떻게 달라질까?
집주인이 보유 부담에 대응하는 방법은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.
- 전세를 월세로 전환: 월세 공급은 늘지만 순수 전세는 감소합니다.
- 임대주택 매도: 실수요자가 매수해 입주하면 임대 물량이 줄어듭니다.
- 집주인의 실거주: 기존 세입자가 새로운 전셋집을 찾아야 합니다.
세 가지 선택 모두 결과적으로 전세 매물을 줄일 가능성이 있습니다. 특히 임대주택을 보유한 집주인의 실거주 전환이 동시에 늘어나면 기존 세입자가 주변 지역으로 이동하면서 인근 전세 수요까지 자극할 수 있습니다.
따라서 보유세가 임대차시장에 미치는 영향을 분석할 때는 ‘세금이 월세로 전가된다’는 한 가지 가능성만 볼 것이 아니라, 전세의 월세 전환과 임대 물량 감소가 동시에 나타나는지 확인해야 합니다.
월세 비중 38.1%와 계약 통계 55%가 다른 이유
최근 서울 아파트 월세 계약 비중이 50%를 넘어섰다는 통계도 나오고 있습니다. 이는 주거실태조사와 전월세 계약 통계의 집계 기준이 다르기 때문입니다.
- 주거실태조사: 조사 시점에 실제 거주 중인 가구의 점유 형태를 분석합니다.
- 계약 신고 통계: 일정 기간 신고된 신규·갱신 임대차계약을 집계합니다.
계약 통계는 최근 변화를 빠르게 보여주고, 주거실태조사는 전체 가구의 장기적인 거주 구조를 보여줍니다. 두 자료를 함께 보면 장기적으로 월세 가구가 늘어난 가운데, 최근 계약시장에서는 전세 감소 속도가 더 빨라졌다고 해석할 수 있습니다.
2026년 세입자가 확인해야 할 사항
- 전세대출 이자와 월세를 연간 비용으로 환산해 비교하기
- 등기부등본에서 소유자와 근저당권 확인하기
- 매매가격 대비 전세보증금 비율 확인하기
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인하기
- 반전세 계약이라면 관리비까지 포함한 월 고정비 계산하기
- 계약 종료 시 보증금 반환 조건을 특약으로 작성하기
앞으로 확인해야 할 세 가지 시장 신호
- 전세 매물 수: 매물이 계속 감소하면 전셋값 상승 압력이 커질 수 있습니다.
- 전월세전환율: 보증금이 월세로 바뀔 때 세입자의 실제 부담을 보여줍니다.
- 입주·이주 물량: 신축 입주는 공급을 늘리지만 재건축 이주는 단기간 수요를 늘릴 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 서울에서 전세가 완전히 사라질 수 있나요?
전세를 원하는 수요가 여전히 많기 때문에 단기간에 사라질 가능성은 낮습니다. 다만 순수 전세가 줄고 보증부월세와 반전세의 비중이 커질 가능성은 있습니다.
Q2. 월세 비중이 늘면 월세도 계속 오르나요?
월세 수요가 공급보다 빠르게 늘면 임대료 상승 압력이 발생할 수 있습니다. 그러나 지역별 입주 물량과 수요, 금리 상황에 따라 상승 폭은 달라질 수 있습니다.
Q3. 보유세가 오르면 집주인이 월세를 올릴 수 있나요?
계약 기간 중에는 임대료 증액과 관련한 법적 제한을 적용받습니다. 신규 계약도 주변 시세와 임차 수요가 뒷받침되지 않으면 세금 증가분을 월세에 모두 반영하기는 어렵습니다.
Q4. 전세와 반전세 중 무엇이 유리한가요?
전세대출 이자와 반전세의 월세를 비교해야 합니다. 보증금을 추가로 마련할 때 발생하는 금융비용까지 연간 금액으로 계산하면 자신에게 유리한 계약을 판단하기 쉽습니다.
부자온의 결론
전세와 월세 중 어느 한쪽이 무조건 유리하다고 판단해서는 안 됩니다. 전세대출 이자, 월세, 관리비, 보증보험료와 보증금 반환 위험까지 계산한 뒤 가구의 현금흐름에 맞는 주거 형태를 선택하는 것이 중요합니다.
자료 출처
※ 이 글은 공개된 주거실태조사 자료를 바탕으로 부자온이 통계의 의미와 예상 가능한 시장 변화를 별도로 분석한 정보성 콘텐츠입니다. 정책과 금융 조건은 변경될 수 있으므로 실제 계약 전 관계기관과 금융기관의 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
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