전세 끼고 산 집, 이제 세금 폭탄? 비거주 1주택자가 확인할 5가지
집 한 채를 보유하고 있지만 직접 거주하지 않고 전세나 월세를 준 비거주 1주택자가 확인해야 할 종부세와 양도세를 정리했습니다. 2026년 세제개편안의 종부세 기본공제와 장기보유특별공제 변화를 살펴봅니다.
2026 부동산 세제개편
집 한 채인데
세금이 더 나온다?
비거주 1주택자가 확인할 5가지
집을 한 채만 보유하고 있으면 다주택자보다 세금 걱정이 적다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 2026년 세제개편안은 주택 수뿐 아니라 주택가격과 실제 거주 여부를 세금의 중요한 기준으로 삼고 있습니다.
특히 전세를 끼고 집을 샀거나 소유한 집을 임대하고 다른 곳에서 거주하는 1주택자는 종합부동산세 기본공제와 양도소득세 장기보유특별공제에서 실거주자와 차이가 생길 수 있습니다.
그렇다고 비거주 1주택자가 모두 세금 폭탄을 맞는 것은 아닙니다. 주택 공시가격과 취득 시기, 보유기간, 양도차익 및 실제 거주기간에 따라 결과가 달라집니다.
비거주 1주택자는 누구를 말할까?
이 글에서 말하는 비거주 1주택자는 국내에 주택 한 채를 보유하고 있지만 소유자 또는 해당 세대가 그 주택에 직접 거주하지 않는 경우를 뜻합니다.
전세나 월세를 주고 다른 집에 임차해 살거나 직장과 자녀 교육 등의 이유로 다른 지역에서 생활하는 경우가 대표적입니다. 세법에서 말하는 국내 비거주자와는 다른 의미이므로 구분해야 합니다.
| 구분 | 주택 이용 형태 | 세금 확인사항 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 소유자 세대가 직접 거주 | 거주자 중심 세제 혜택 가능 |
| 비거주 1주택 | 전세·월세 등 임대 중 | 종부세 기본공제·거주공제 확인 |
| 일시적 2주택 | 기존주택과 신규주택 보유 | 기존주택 처분기한 확인 |
1. 종부세 기본공제가 달라지는지 확인하기
현재 1세대 1주택자는 종합부동산세 계산 시 공시가격 12억원의 기본공제를 적용받습니다. 하지만 2026년 세제개편안은 실제 거주 여부에 따라 기본공제액을 다르게 적용하는 내용을 담고 있습니다.
개편안에 따르면 실거주 1세대 1주택자는 기본공제가 14억원으로 확대되고, 직접 거주하지 않는 1주택자는 9억원으로 낮아지는 방향입니다. 비슷한 가격의 집 한 채를 보유했더라도 실제 거주 여부에 따라 종부세 과세 대상과 세액이 달라질 수 있다는 뜻입니다.
| 구분 | 현재 기본공제 | 세제개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 공시가격 12억원 | 공시가격 14억원 |
| 비거주 1주택 | 공시가격 12억원 | 공시가격 9억원 |
※ 위 내용은 2026년 세제개편안 기준이며 국회 심의 과정에서 금액과 적용 시기가 변경될 수 있습니다.
2. 1세대 1주택 비과세 거주요건 확인하기
주택을 한 채만 보유했다고 해서 양도소득세가 항상 비과세되는 것은 아닙니다. 양도 당시 1세대 1주택이어야 하고 원칙적으로 2년 이상의 보유기간을 충족해야 합니다.
특히 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 원칙적으로 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 취득 당시 해당 지역이 조정대상지역이었는지를 확인해야 합니다.
양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 요건을 충족해도 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에는 양도세가 발생할 수 있습니다.
3. 장기보유특별공제의 거주기간 확인하기
현재 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%, 합계 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
정부 개편안은 2028년부터 보유공제를 줄이고 거주공제를 확대합니다. 2029년 이후에는 보유기간 공제를 없애고 실제 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%를 적용하는 방향입니다.
| 적용 시기 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제 |
|---|---|---|
| 2027년 | 연 4%·최대 40% | 연 4%·최대 40% |
| 2028년 | 연 2%·최대 20% | 연 6%·최대 60% |
| 2029년 이후 | 폐지 예정 | 연 8%·최대 80% |
집을 10년 이상 보유했더라도 계속 전세를 주고 실제 거주하지 않았다면 앞으로는 보유기간만으로 높은 공제를 받기 어려울 수 있습니다.
4. 공시가격과 양도차익을 따로 계산하기
종부세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 판단하고, 양도세는 취득가액과 양도가액의 차이에서 필요경비와 각종 공제를 적용해 계산합니다.
시세가 높더라도 공시가격이 종부세 기준보다 낮으면 종부세가 발생하지 않을 수 있습니다. 반대로 종부세를 내지 않았더라도 집값이 크게 올라 양도차익이 많다면 매도할 때 양도세가 발생할 수 있습니다.
취득세와 중개보수, 법무비용, 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등은 양도세 필요경비로 인정받을 수 있으므로 계약서와 영수증을 보관해야 합니다.
5. 임대차 만기와 매도 시점을 함께 확인하기
전세를 준 주택에 직접 들어가 거주하려면 임대차계약 만기와 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 확인해야 합니다. 세금만 생각하고 매도나 입주를 결정했다가 보증금 반환과 실거주 일정이 맞지 않을 수 있습니다.
양도소득세는 일반적으로 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 양도시기로 봅니다. 세제개편 적용 전후에 매도를 계획한다면 계약일만 보지 말고 잔금일과 소유권 이전일을 함께 확인해야 합니다.
주택 수만 확인하지 말고 공시가격, 취득 당시 조정대상지역 여부, 실제 거주기간, 양도차익과 임대차 만기를 함께 확인해야 합니다.
비거주 1주택자가 준비할 서류
- 주택 매매계약서와 취득세 납부확인서
- 임대차계약서와 보증금 반환 관련 자료
- 주민등록초본 등 실제 거주기간 증빙
- 중개보수·법무비용·수리비 영수증
- 공시가격과 예상 양도세 계산자료
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 집 한 채를 전세 주면 다주택자가 되나요?
아닙니다. 다른 주택이나 분양권, 조합원입주권 등을 보유하지 않는다면 전세를 줬다는 이유만으로 다주택자가 되지는 않습니다. 다만 실제 거주 여부에 따라 세제 혜택이 달라질 수 있습니다.
Q2. 비거주 1주택자는 무조건 종부세를 내나요?
아닙니다. 해당 주택의 공시가격이 기본공제 기준 이하라면 종부세가 발생하지 않을 수 있습니다.
Q3. 전세를 준 기간도 양도세 보유기간에 포함되나요?
소유권을 보유한 기간이므로 보유기간에는 포함될 수 있지만 실제 거주기간에는 포함되지 않습니다. 앞으로 거주 중심 공제가 강화되면 두 기간의 차이가 중요해집니다.
Q4. 지금부터 2년 거주하면 양도세가 모두 비과세되나요?
2년 거주만으로 모든 양도세가 사라지는 것은 아닙니다. 양도 당시 주택 수, 보유기간과 양도가액 등 다른 요건도 충족해야 합니다.
Q5. 전입신고만 하면 거주기간으로 인정되나요?
전입신고는 중요한 자료지만 실제 생활하지 않았다면 문제가 될 수 있습니다. 전기·가스 사용, 직장과 학교, 생활근거 등 실질적인 거주 사실이 함께 확인될 수 있습니다.
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참고한 공식 자료
※ 이 글은 현재 세법과 2026년 세제개편안을 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 세제개편안은 국회 심의 과정에서 적용 시기와 세부 내용이 변경될 수 있으며 실제 세금은 주택별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
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