집 오래 보유해도 소용없다? 2028 장기보유특별공제 개편 총정리

메타 설명
2026년 세제개편안에 따라 1세대 1주택 장기보유특별공제가 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 바뀔 예정입니다. 2027년부터 2029년까지 달라지는 공제율과 비거주 1주택자의 주의사항을 정리했습니다.

2028 양도소득세 개편

집 오래 보유해도
공제 못 받는다?

장기보유특별공제, 보유보다 거주

2027년부터 2029년까지 장기보유특별공제 보유공제 축소와 거주공제 확대 비교

집을 오랫동안 보유하면 나중에 팔 때 양도소득세를 많이 줄일 수 있다는 말이 있습니다. 지금까지는 실제로 거주한 기간이 짧더라도 보유기간이 길면 일정한 장기보유특별공제를 받을 수 있었습니다.

하지만 2026년 세제개편안에는 이러한 장기보유특별공제를 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 전환하는 내용이 담겼습니다. 개편안대로 법률이 확정되면 집을 10년 이상 보유했더라도 직접 거주하지 않은 기간에는 공제 혜택이 크게 줄어들 수 있습니다.

특히 전세를 주고 있는 고가 1주택자와 장기간 거주하지 않은 1세대 1주택자는 양도 시점에 따라 세금 차이가 커질 수 있어 미리 확인해야 합니다.

장기보유특별공제란 무엇일까?

장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유한 사람이 해당 부동산을 양도할 때 양도차익의 일부를 공제해 주는 제도입니다. 양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼면 과세표준이 낮아져 최종 양도소득세도 줄어듭니다.

현재 1세대 1주택자가 일정한 요건을 갖춘 경우 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%의 공제율을 적용받을 수 있습니다. 보유기간 공제는 최대 40%, 거주기간 공제도 최대 40%로 두 항목을 합하면 최대 80%까지 가능합니다.

구분 현재 공제율 최대 공제율
보유기간 연 4% 최대 40%
거주기간 연 4% 최대 40%
합계 보유와 거주 합산 최대 80%

다만 1세대 1주택이라고 해서 모든 주택이 동일한 혜택을 받는 것은 아닙니다. 양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에 세금이 부과될 수 있습니다.

2027년부터 2029년까지 어떻게 바뀔까?

정부는 양도소득세 제도 변경에 따른 혼란을 줄이기 위해 장기보유특별공제를 한 번에 바꾸지 않고 단계적으로 개편한다는 계획입니다.

적용 시기 보유기간 공제 거주기간 공제 합계 한도
2027년 연 4%, 최대 40% 연 4%, 최대 40% 최대 80%
2028년 연 2%, 최대 20% 연 6%, 최대 60% 최대 80%
2029년 이후 폐지 예정 연 8%, 최대 80% 최대 80%

2027년에는 현재 공제체계가 유지됩니다. 2028년에는 보유기간 공제율이 낮아지고 거주기간 공제율은 높아집니다. 2029년부터는 보유기간에 따른 공제를 없애고 실제 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%를 적용하는 방향입니다.

따라서 10년 동안 보유하면서 10년을 모두 거주한 사람은 최대 공제율을 유지할 수 있지만, 10년 보유하고 2년만 거주한 사람은 공제율이 크게 낮아질 수 있습니다.

보유기간과 거주기간에 따른 차이

보유·거주 사례 현재 공제율 2029년 이후 예상
10년 보유·10년 거주 최대 80% 최대 80%
10년 보유·5년 거주 최대 60% 최대 40%
10년 보유·2년 거주 최대 48% 최대 16%
10년 보유·비거주 1주택 특례 제한 가능 거주공제 적용 어려움

※ 위 표는 공제율 구조를 이해하기 위한 단순 비교입니다. 실제 공제율은 취득일, 양도일, 1세대 1주택 요건과 거주기간 산정 방식에 따라 달라질 수 있습니다.

공제액에도 한도가 생긴다

현재 1세대 1주택 장기보유특별공제에는 별도의 공제액 상한이 없습니다. 하지만 정부 개편안에는 양도차익이 매우 큰 초고가주택의 공제액에 한도를 두는 내용도 포함됐습니다.

개편안에 따르면 2028년에는 장기보유특별공제액 한도를 20억원으로 설정하고, 2029년 이후에는 10억원으로 낮추는 방향입니다. 공제율이 최대 80%라고 하더라도 계산된 공제액이 한도를 넘으면 초과분은 공제받지 못할 수 있습니다.

핵심 정리
앞으로는 집을 얼마나 오래 가지고 있었는지보다 그 집에서 실제로 얼마나 오래 살았는지가 양도소득세를 결정하는 중요한 기준이 될 가능성이 큽니다.

누가 가장 큰 영향을 받을까?

1. 전세를 준 고가 1주택자

집을 한 채만 보유했더라도 장기간 전세를 주고 다른 곳에서 거주했다면 보유기간에 비해 거주기간이 짧을 수 있습니다. 이런 경우 보유기간 공제가 사라지면 양도세 부담이 커질 가능성이 있습니다.

2. 직장과 자녀 교육 때문에 다른 곳에 거주한 사람

직장 이동이나 자녀 교육 등으로 보유주택에 직접 살지 못한 사람도 영향을 받을 수 있습니다. 정부는 불가피한 비거주 사유를 일정 기간 거주기간으로 인정하는 보완책을 검토하고 있지만, 구체적인 인정 요건을 확인해야 합니다.

3. 양도차익이 큰 초고가주택 보유자

실거주기간이 길어 최대 공제율을 적용받더라도 공제액 한도를 초과하면 세금이 늘어날 수 있습니다. 공제율뿐 아니라 실제 공제금액이 한도 안에 들어오는지도 계산해야 합니다.

지금 집을 팔아야 할까?

세제개편안이 발표됐다고 해서 모든 1주택자가 서둘러 집을 팔아야 하는 것은 아닙니다. 양도소득세는 양도가액과 취득가액, 필요경비, 보유기간, 거주기간과 주택 수를 종합해 계산하기 때문입니다.

다만 보유기간은 길지만 거주기간이 짧고 양도차익이 큰 주택이라면 2027년, 2028년과 2029년 이후의 예상 세금을 비교해 볼 필요가 있습니다. 매도 계획이 있다면 계약일만 보지 말고 세법상 양도일로 판단되는 잔금일과 등기접수일도 함께 확인해야 합니다.

이번 내용은 정부의 세제개편안으로 국회 논의 과정에서 적용 시기와 세부 요건이 변경될 수 있습니다. 실제 매도 전에는 최종 개정법률과 경과규정을 반드시 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 장기보유특별공제가 완전히 폐지되나요?

실거주 1세대 1주택자의 공제 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 보유기간 공제를 없애고 실제 거주기간 공제로 전환하는 방향입니다.

Q2. 10년 보유하고 10년 거주하면 어떻게 되나요?

개편안대로라면 2029년 이후에도 거주기간에 따라 최대 80% 공제율을 적용받을 수 있습니다. 다만 고액 양도차익에는 공제액 한도가 적용될 수 있습니다.

Q3. 전세를 준 기간은 거주기간에 포함되나요?

원칙적으로 다른 사람이 임차해 거주한 기간은 소유자의 실제 거주기간으로 보기 어렵습니다. 다만 불가피한 비거주 사유에 대한 별도 인정 규정이 마련되는지 확인해야 합니다.

Q4. 2027년에 매도하면 현재 공제율을 적용받나요?

정부 발표안은 2027년 현행 공제체계를 유지하고 2028년부터 단계적으로 변경하는 내용입니다. 다만 국회 통과 후 확정되는 시행일과 부칙을 확인해야 합니다.

Q5. 부부 공동명의도 거주기간이 중요해지나요?

공동명의 주택도 1세대 1주택 특례와 장기보유특별공제 요건을 충족하는지 확인해야 합니다. 명의별 지분과 거주 사실, 공동명의 특례 적용 여부에 따라 계산 결과가 달라질 수 있습니다.

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참고한 공식 자료

※ 이 글은 2026년 세제개편안과 현재 세법을 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 세제개편안은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으며 실제 양도소득세는 개인별 취득일, 주택 수, 거주기간 및 필요경비에 따라 달라질 수 있습니다.

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