65세 이상 수도권 1주택자가 지방으로 이사할 때 받을 수 있는 양도세 감면 조건을 정리했습니다. 2027년·2028년 감면율과 거주기간, 이주기한, 추징요건을 확인해보세요.
65세 이상 수도권 1주택자
지방으로 이사하면
양도세가 절반?
2027년 최대 5억원 감면 조건
65세 이상 1주택자가 지방으로 이사하면 양도세가 줄어들까?
서울이나 수도권에 집 한 채를 보유한 은퇴자가 비수도권으로 이사하면 양도소득세를 줄일 수 있는 제도가 추진되고 있습니다. 2026년 세제개편안에는 일정 요건을 충족한 고령 1주택자의 양도세를 한시적으로 감면하는 내용이 포함됐습니다.
하지만 만 65세 이상이라는 이유만으로 세금이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 주택 소재지와 실제 거주기간, 매도 시점, 지방 이전기한을 모두 충족해야 하므로 계약 전에 조건을 정확하게 확인해야 합니다.
고령 1주택자 지방 이전 양도세 특례란?
정부안에 따르면 양도일 현재 만 65세 이상인 1세대 1주택자가 장기간 거주한 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 실제 이주하면 양도소득세 일부를 감면받을 수 있습니다.
| 주택 매도 시기 | 감면율 | 감면 한도 |
|---|---|---|
| 2027년 | 50% | 최대 5억원 |
| 2028년 | 30% | 최대 3억원 |
2027년에 주택을 양도하면 감면율과 한도가 2028년보다 높습니다. 다만 절세금액만 보고 매도 시기를 결정하기보다 주택가격과 이사비용, 새 거주지의 의료·교통 환경까지 함께 비교해야 합니다.
감면받기 위한 핵심 조건
- 양도일 현재 만 65세 이상일 것
- 양도 당시 1세대 1주택자일 것
- 매도하는 주택이 수도권에 있을 것
- 해당 주택에서 5년 이상 거주했을 것
- 양도 직전 2년 동안 계속 거주했을 것
- 친족 등 특수관계인이 아닌 제3자에게 매도할 것
- 양도 후 6개월 안에 본인과 배우자가 비수도권으로 이전해 실제 거주할 것
지방에 주택을 한 채 사는 것만으로 감면되는 제도가 아닙니다. 주민등록만 옮기는 형식적인 전입이 아니라 실제 생활 근거지를 비수도권으로 이전해야 합니다.
1주택 비과세인데 왜 감면이 필요할까?
1세대 1주택자는 보유기간과 거주요건 등을 충족하면 양도가액 12억원까지 비과세를 적용받을 수 있습니다. 그러나 주택 매매가격이 12억원을 넘으면 초과 비율에 해당하는 양도차익은 과세 대상이 될 수 있습니다.
오래전에 저렴하게 취득한 서울 주택을 높은 가격에 매도하면 1주택자라도 양도세가 발생할 수 있습니다. 지방 이전 특례는 이렇게 실제 납부할 양도세가 있는 고령자에게 효과가 큽니다. 반대로 원래 양도세가 발생하지 않는 주택이라면 감면받을 세액도 없습니다.
5년 안에 수도권으로 돌아오면?
감면받은 후 5년 이내에 수도권 주택을 다시 취득하거나 본인 또는 배우자가 수도권으로 재이주하면 감면세액과 이자 상당액이 추징될 수 있습니다. 잠시 지방에 머문 뒤 수도권으로 돌아올 계획이라면 특례 신청을 신중하게 판단해야 합니다.
매도 전에 준비할 자료
- 주소 변동내역이 표시된 주민등록초본
- 수도권 주택 취득계약서와 매매계약서
- 실제 거주기간을 확인할 수 있는 자료
- 비수도권 전입 및 실제 거주 증빙
- 취득세·중개보수·수리비 등 필요경비 자료
- 부부 공동명의라면 지분별 취득가액 자료
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 65세가 넘으면 누구나 감면되나요?
아닙니다. 연령 외에도 1세대 1주택, 수도권 주택, 거주기간, 지방 이전기한 등의 요건을 모두 충족해야 합니다.
Q2. 지방에 전세나 월세로 이사해도 되나요?
발표안의 핵심은 지방 주택의 매수가 아니라 비수도권으로의 실제 이주입니다. 다만 임차 거주 인정방법과 증빙자료는 확정 법률과 시행령을 다시 확인해야 합니다.
Q3. 부부 중 한 사람만 지방으로 가도 되나요?
정부안은 본인과 배우자의 비수도권 이전과 실제 거주를 요건으로 제시하고 있습니다. 배우자가 수도권에 계속 거주하면 감면이 배제되거나 추징될 가능성이 있습니다.
Q4. 2026년에 집을 팔아도 감면되나요?
현재 발표된 적용 예정 기간은 2027년부터 2028년까지입니다. 따라서 2026년 양도분은 해당 특례의 감면 대상이 아닙니다.
결론: 지방 이사만으로 자동 감면되지는 않습니다
65세 이상 수도권 1주택자가 지방으로 실제 이주하면 양도세가 줄어들 수 있습니다. 특히 양도차익이 큰 고가주택을 장기간 보유한 은퇴자라면 감면 효과가 커질 가능성이 있습니다.
다만 5년 이상 거주, 직전 2년 계속 거주, 6개월 이내 비수도권 이전 등 여러 조건이 적용됩니다. 또한 이번 내용은 2026년 세제개편안이므로 국회 심의 과정에서 적용시기와 세부요건이 달라질 수 있습니다. 매매계약 전에는 확정 법령과 본인의 예상 양도세를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
자료 참고:
재정경제부 2026년 세제개편안
※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개인별 세무상담을 대신하지 않습니다.
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