2027년 종부세 얼마나 오를까? 서울 아파트 보유자가 확인할 계산 기준
2026년 세제개편안이 국회를 통과하면 2027년 종합부동산세는 실거주 여부와 주택 수에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 실거주 1주택자는 기본공제 확대 효과를 볼 수 있지만, 비거주 1주택자와 다주택자는 세 부담이 늘어날 가능성이 큽니다.
2027 서울 아파트 종부세
내년 종부세
얼마나 더 오를까?
실거주·비거주·다주택 계산 기준
2027년 종부세, 서울 아파트라고 모두 오르는 것은 아니다
서울 아파트 가격과 공시가격이 오르면 종합부동산세 부담도 함께 커질 것이라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 2027년 종부세는 아파트 가격뿐 아니라 소유자가 해당 주택에 실제 거주하는지, 주택을 몇 채 보유했는지에 따라 결과가 크게 달라질 전망입니다.
정부가 발표한 2026년 세제개편안의 방향은 보유기간보다 실거주 여부를 더 중요하게 보는 것입니다. 같은 가격의 아파트 한 채를 보유하고 있어도 직접 거주하는 사람과 전세를 주고 다른 곳에 사는 사람의 기본공제액이 달라질 수 있습니다.
아래 내용은 정부가 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 정리한 것입니다. 국회 심의와 법률 개정 과정에서 시행 시기와 세부 기준이 변경될 수 있습니다.
종부세 기본공제, 실거주 여부에 따라 달라진다
현행 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액은 공시가격 12억 원입니다. 개편안에서는 실거주 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 높이고, 비거주 1주택자는 9억 원으로 낮추는 방안이 제시됐습니다.
따라서 공시가격이 12억 원을 조금 넘는 서울 아파트라도 소유자가 직접 거주한다면 종부세 대상에서 제외될 가능성이 있습니다. 반대로 같은 아파트를 전세 주고 다른 주택이나 임차주택에서 거주한다면 과세 대상 금액이 커질 수 있습니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 개편안 | 예상 영향 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억 원 공제 | 14억 원 공제 | 중저가 구간 부담 완화 가능 |
| 비거주 1주택 | 12억 원 공제 | 9억 원 공제 | 과세 대상 확대 가능 |
| 다주택자 | 주택 합산 과세 | 가액·주택 수에 따른 강화 | 세 부담 증가 가능성 |
공정시장가액비율 60%에서 70%로 오르면?
종부세는 공시가격 전체에 바로 세율을 곱하지 않습니다. 공시가격에서 기본공제액을 뺀 다음 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.
(주택 공시가격 합계 − 기본공제액) × 공정시장가액비율
개편안에서는 현재 60%인 공정시장가액비율을 2027년 70%로 높이는 방안이 담겼습니다. 기본공제 후 남은 금액이 같더라도 과세표준이 약 16.7% 커지는 구조입니다.
예를 들어 기본공제를 제외한 금액이 10억 원이라면 60% 적용 시 과세표준은 6억 원이지만, 70%를 적용하면 7억 원이 됩니다. 실제 종부세는 구간별 세율과 재산세 중복분, 세액공제 등을 반영하므로 단순히 세금이 16.7% 오른다고 볼 수는 없습니다.
공시가격 상승까지 겹치면 부담이 더 커진다
2027년 종부세를 계산할 때는 세제개편뿐 아니라 2027년 공동주택 공시가격도 함께 봐야 합니다. 서울 아파트 실거래가격이 상승하면 다음 해 공시가격에도 영향을 줄 수 있습니다.
공시가격 상승과 공정시장가액비율 인상이 동시에 적용되면 과세표준이 예상보다 크게 늘어날 수 있습니다. 특히 비거주 1주택자는 기본공제가 줄어드는 효과까지 겹칠 수 있어 실거주 1주택자보다 증가 폭이 커질 가능성이 있습니다.
고령·장기보유 공제가 있어도 확인이 필요하다
현행 제도에서는 1세대 1주택자가 일정 연령과 보유기간 요건을 충족하면 고령자 및 장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 연령별 공제율은 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%입니다.
보유기간별로는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%가 적용되며 두 공제의 합산 한도는 80%입니다. 다만 개편안의 최종 입법 내용에 따라 공제 방식이나 한도가 달라질 수 있으므로 고가주택 보유자는 확정 법률을 다시 확인해야 합니다.
2027년 종부세를 미리 점검하는 방법
- 2026년과 2027년 공동주택 공시가격 비교
- 본인 세대의 정확한 주택 수 확인
- 해당 주택의 실제 거주 여부와 전입일 확인
- 공동명의 또는 단독명의에 따른 공제 방식 비교
- 고령자·장기보유 세액공제 요건 확인
- 6월 1일 과세기준일 전 매도·증여 계획 검토
종부세는 매년 6월 1일 현재 주택 보유자를 기준으로 과세합니다. 매도를 계획한다면 계약일이 아니라 잔금 지급일과 소유권 이전 시점을 확인해야 합니다. 세금을 줄이기 위한 명의 변경이나 증여는 취득세와 증여세가 발생할 수 있으므로 종부세만 보고 결정해서는 안 됩니다.
서울 아파트 보유자는 무엇을 준비해야 할까?
공시가격 14억 원 이하의 실거주 1주택자는 기본공제 확대에 따라 종부세 부담이 줄거나 과세 대상에서 빠질 가능성이 있습니다. 반면 전세를 준 비거주 1주택자와 다주택자는 공제 축소와 과세표준 상승을 함께 점검해야 합니다.
지금 당장 주택을 매도하거나 주소를 옮기기보다는 법안 통과 여부와 실거주 인정기준을 확인하는 것이 먼저입니다. 이후 예상 공시가격과 재산세, 종부세를 합산해 보유비용을 계산한 뒤 매도·보유·실입주 여부를 판단하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 2027년부터 모든 서울 아파트 종부세가 오르나요?
아닙니다. 실거주 1주택자는 기본공제가 14억 원으로 확대될 경우 부담이 줄 수 있습니다. 비거주 1주택자와 다주택자는 상대적으로 증가 가능성이 큽니다.
Q2. 시세가 14억 원이면 종부세를 내나요?
종부세 기본공제 기준은 일반적인 매매시세가 아니라 공시가격입니다. 시세와 공시가격을 혼동하지 않아야 합니다.
Q3. 실거주 여부는 주민등록만 옮기면 인정되나요?
최종 법률과 시행령에서 정할 세부요건을 확인해야 합니다. 형식적인 전입만으로 인정된다고 단정할 수 없으며 실제 거주 사실이 중요해질 가능성이 있습니다.
Q4. 2027년 종부세는 언제 확정되나요?
매년 6월 1일 보유 현황을 기준으로 과세하고 통상 11월 말 고지됩니다. 그 전에 국회에서 세법개정안이 통과되고 세부 시행기준이 마련돼야 합니다.
※ 이 글은 2026년 8월 발표된 세제개편안을 기준으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 국회 심의 과정에서 공제액, 세율, 시행 시기와 적용 조건이 변경될 수 있습니다.
자료 참고: 재정경제부 2026년 세제개편안·국세청 종합부동산세 안내
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