서울 아파트값 상승세가 이어질 경우 종합부동산세가 더 이상 강남권 고가주택만의 세금이 아닐 수 있다는 전망이 나왔습니다. 집값 상승과 종부세 개편이 동시에 적용되면 은평·성북·강서·관악 등 비강남권의 1주택자까지 과세 대상에 포함될 수 있습니다.
비거주 세금 최대 9배
종부세가 서울 전역으로 확대될 수 있다
국회에 제출된 KB국민은행 시뮬레이션은 서울 25개 자치구에서 KB시세가 높은 5개 단지씩, 총 125개 단지의 34평형 아파트를 분석했습니다. 현재 분석상 종부세 부과 단지가 존재하는 지역은 19개구이며 대상 단지는 78곳입니다.
서울 아파트값이 2025년 6월부터 2026년 5월까지 기록한 약 11%의 상승률을 계속 유지한다고 가정하면, 2030년에는 비거주 기준 22개구 101개 단지로 과세 범위가 넓어질 것으로 추산됐습니다. 강북·금천·도봉구를 제외한 사실상 서울 대부분 지역에서 종부세 대상 단지가 나타나는 셈입니다.
| 구분 | 현재 | 2030년 비거주 | 2030년 실거주 |
|---|---|---|---|
| 과세 단지가 있는 자치구 | 19개구 | 22개구 | 주택별 차이 |
| 표본 과세 단지 | 78곳 | 101곳 | 거주요건 반영 |
| 전체 추정 세액 | 589억원 | 5,262억원 | 3,347억원 |
| 단지별 1채 평균 | 약 95만원 | 약 843만원 | 약 555만원 |
※ 위 수치는 서울 집값이 매년 11% 상승한다는 가정에 따른 시뮬레이션 결과이며 실제 세액은 공시가격, 보유 지분, 주택 수, 거주 여부와 세액공제에 따라 달라집니다.
비강남권 세 부담이 더 크게 느껴지는 이유
가장 눈에 띄는 부분은 강남보다 기존 종부세 부담이 거의 없었던 지역의 증가율입니다. 은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구 주요 단지의 종부세 합계는 현재 약 72만원에서 2030년 비거주 기준 약 4,058만원으로 늘어나는 것으로 계산됐습니다.
세금이 56배 증가한다는 숫자는 충격적이지만, 기존 세액이 매우 작았기 때문에 증가율이 과장돼 보이는 측면도 있습니다. 다만 서울 외곽의 평범한 1주택자까지 매년 수백만원의 보유세를 걱정해야 할 수 있다는 점은 가볍게 넘길 문제가 아닙니다.
집값만 올랐는데 납부할 현금은 어디서 마련할까
집값 상승은 통장에 현금이 입금되는 소득이 아닙니다. 집을 팔기 전까지는 평가금액이 오른 것일 뿐인데, 보유하고 있다는 이유만으로 세금이 계속 늘어나면 소득이 적은 은퇴자나 장기보유 1주택자는 집을 팔아 세금을 마련해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.
종부세는 재산세와 중복되는 부분을 계산 과정에서 공제하는 장치가 있어 법률상 단순한 이중과세라고 단정하기는 어렵습니다. 그러나 납세자 입장에서는 한 채의 주택에 재산세와 종부세가 함께 부과되므로 체감상 이중 부담으로 받아들여질 수밖에 없습니다.
종부세가 초고가 주택이나 투기성 다주택 보유를 넘어 서울의 평범한 1주택자에게까지 확대된다면 제도의 목적을 다시 살펴봐야 합니다. 집값은 정부 정책과 통화량, 공급 부족 등 여러 요인으로 오르는데 그 결과에 대한 부담을 집 한 채 가진 시민에게만 돌리는 것은 공정하지 않습니다.
재산세를 이미 납부하는 상황에서 실현되지 않은 가격 상승분을 근거로 추가 보유세를 부과하는 구조는 국민에게 사실상 이중 부담으로 느껴집니다. 세금은 납세자의 실제 소득과 부담 능력을 고려해야 하며, 장기보유 1주택자에게 집을 팔도록 압박하는 수단이 되어서는 안 됩니다.
11% 상승이 계속된다는 가정은 구분해야 한다
이번 전망은 어디까지나 서울 아파트값이 매년 11%씩 오른다는 가정을 바탕으로 합니다. 실제 집값 상승률이 연 5.5%로 낮아지는 경우 2030년 비거주 기준 과세 단지는 19개구 82곳으로 추산됐습니다. 전체 세액도 약 2,926억원으로 줄지만 현재와 비교하면 여전히 약 5배 수준입니다.
따라서 “2030년이면 서울 모든 아파트가 종부세를 낸다”라고 해석해서는 안 됩니다. 서울 각 구의 시세 상위 5개 단지를 대상으로 한 표본 분석이며, 개별 주택의 실제 종부세는 공시가격과 명의 구조에 따라 달라집니다. 다만 집값 상승이 누적될수록 종부세가 비강남권으로 확대될 가능성을 보여주는 자료라는 의미는 분명합니다.
자주 묻는 질문
아닙니다. 개인별 주택 공시가격 합계와 기본공제, 명의 형태 등을 반영해 과세 여부를 판단합니다. 시세만으로 결정되지 않습니다.
아닙니다. 실거주자는 개편안상 공제 혜택을 더 받을 수 있지만, 공시가격이 공제 기준을 넘으면 종부세가 발생할 수 있습니다.
주택가격과 지분, 연령·보유기간 공제에 따라 결과가 달라집니다. 공동명의 개별과세와 1세대 1주택 특례를 비교해야 합니다.
아닙니다. 집값 상승률과 세제 조건을 가정한 추정치입니다. 향후 법 개정과 공시가격 변동에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
본 글은 공개된 시뮬레이션 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보이며, 개별 세무 판단을 대신하지 않습니다. 실제 세액은 세무 전문가 또는 국세청을 통해 확인하시기 바랍니다.
0 댓글