2026년 부동산 세제개편 수정안 핵심 정리
- 실거주 1주택 기본공제는 14억 원입니다.
- 비거주 1주택 기본공제는 12억 원으로 유지됩니다.
- 비거주 부부 공동명의 1주택은 1인당 6억 원입니다.
- 공동명의 주택 한 채와 부부가 두 채를 보유한 경우는 계산법이 다릅니다.
정부가 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 다시 12억 원으로 유지하기로 했습니다.
당초 세제개편안에는 실제 거주하지 않는 1주택자의 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추는 내용이 담겼습니다. 그러나 정부는 2026년 9월 1일 국무회의에서 수정안을 확정하면서 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 수준인 12억 원으로 되돌렸습니다.
비거주 부부 공동명의 1주택자의 기본공제 역시 당초 제시됐던 1인당 4억 원에서 1인당 6억 원으로 조정됐습니다.
비거주 1주택 공제는 다시 12억 원
수정된 정부안에 따르면 1세대 1주택자의 기본공제는 실제 거주 여부와 명의 형태에 따라 다음과 같이 구분됩니다.
| 구분 | 종부세 기본공제 |
|---|---|
| 실거주 1세대 1주택 | 14억 원 |
| 비거주 1세대 1주택 | 12억 원 |
| 비거주 부부 공동명의 1주택 | 1인당 6억 원 |
| 다주택자 | 별도 다주택 공제기준 적용 |
전세를 준 집 한 채만 보유한 비거주 1주택자는 공시가격이 12억 원 이하라면 기본공제 범위 안에 들어갑니다.
종부세는 시세가 아니라 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 판단합니다.
부부 공동명의 합계 12억 원은 무슨 뜻일까?
비거주 부부 공동명의 1주택의 합계 12억 원은 부부가 한 채의 주택만 공동명의로 보유한 경우를 의미합니다.
예를 들어 공시가격 11억 원인 아파트 한 채를 부부가 50%씩 공동명의로 보유하고 있다면 각 배우자의 공시가격 지분은 5억5,000만 원입니다.
개인별 지분가액이 각각의 기본공제 6억 원보다 낮으므로 기본공제를 적용한 뒤 남는 금액이 없습니다.
1인당 지분가액 5억5,000만 원은 개인별 기본공제 6억 원 이하입니다.
| 주택 공시가격 | 부부 각 지분가액 | 각 6억 원 공제 후 |
|---|---|---|
| 11억 원 | 5억5,000만 원 | 남는 금액 없음 |
| 12억 원 | 6억 원 | 남는 금액 없음 |
| 14억 원 | 7억 원 | 1인당 1억 원 |
| 18억 원 | 9억 원 | 1인당 3억 원 |
공제 후 금액이 남는다고 해서 그 금액을 세금으로 내는 것은 아닙니다. 남은 금액에 공정시장가액비율을 적용하고 세율, 재산세 중복분 공제 등을 반영해 실제 종부세를 계산합니다.
부부가 1가구 2주택이면 12억 원 공제가 아니다
가장 많이 혼동하는 부분입니다. 부부가 집 한 채를 공동명의로 보유한 것이 아니라 부부를 합해 두 채를 보유한다면 원칙적으로 다주택 기준을 확인해야 합니다.
집 한 채를 부부가 공동명의로 보유한 경우와 부부가 두 채의 주택을 보유한 경우는 종부세 공제구조가 같지 않습니다.
예를 들어 A아파트와 B아파트를 부부가 각각 50%씩 공동명의로 보유하고 있다면 각 배우자는 두 주택의 지분을 모두 가진 것으로 봅니다.
이 경우 각 배우자는 두 주택에서 자신에게 해당하는 공시가격을 합산한 뒤 다주택자 공제기준을 적용받게 됩니다.
A아파트 공시가격: 6억3,100만 원
B아파트 공시가격: 7억2,300만 원
= 1인당 6억7,700만 원
이때 적용되는 공제는 비거주 부부 공동명의 1주택의 개인별 6억 원 공제와 구분해야 합니다. 실제 거주주택의 인정 여부와 최종 개정법에 따라 과세 여부와 세액이 달라질 수 있습니다.
앞으로는 실거주 여부도 중요하다
비거주 1주택자의 기본공제 축소는 수정됐지만, 세제개편의 전체 방향은 여전히 실거주 주택을 우대하는 구조입니다.
다주택 가구라면 단순히 두 주택의 공시가격을 더하는 것만으로 종부세를 정확히 판단하기 어렵습니다.
- 부부 각자의 주택별 지분율
- 개인별 공시가격 합계
- 세대 전체가 보유한 주택 수
- 실제 거주하고 있는 주택
- 일시적 2주택 및 특례주택 여부
- 적용되는 공정시장가액비율
- 주택의 매도 또는 입주 예정 시기
세 부담 상한은 현행 150% 유지
정부는 당초 종부세 세 부담 상한을 전년 대비 150%에서 200%로 높이는 방안을 제시했습니다. 그러나 수정된 정부안에서는 현행 150%를 유지하기로 했습니다.
세 부담 상한은 전년도 재산세와 종부세를 합한 보유세 상당액과 비교해 세금이 한꺼번에 지나치게 증가하지 않도록 제한하는 장치입니다.
아직 국회 통과 전이라는 점은 주의해야 한다
이번 내용은 국무회의에서 확정된 정부의 세법 개정안입니다. 국회 심사와 의결 과정에서 세부 내용이나 시행시기가 달라질 수 있으므로 최종 통과 내용을 다시 확인해야 합니다.
한눈에 보는 핵심 정리
- 비거주 1주택 기본공제는 12억 원으로 유지
- 실거주 1주택 기본공제는 14억 원
- 비거주 부부 공동명의 1주택은 1인당 6억 원
- 세 부담 상한은 현행 150% 유지
- 공동명의 1주택과 1가구 2주택은 계산법이 다름
- 현재는 정부안 단계이므로 국회 통과 결과 확인 필요
결국 공동명의라는 사실만 보고 무조건 12억 원 공제가 적용된다고 판단해서는 안 됩니다. 부부가 한 채만 공동명의로 보유한 것인지, 세대 전체가 두 채 이상을 보유하고 있는지 먼저 구분해야 합니다.
그다음 부부 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 합산해 공제기준과 공정시장가액비율을 적용해야 실제 종부세 과세 가능성을 판단할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
부부 공동명의면 무조건 12억 원까지 공제되나요?
아닙니다. 부부가 한 채만 공동명의로 보유한 경우와 부부가 두 채 이상을 보유한 경우를 구분해야 합니다.
종부세는 부부 재산을 합산해 한 번에 고지하나요?
종부세는 원칙적으로 개인별 과세입니다. 공동명의 주택은 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 개인별로 합산합니다.
공제액을 넘으면 초과분을 모두 세금으로 내나요?
아닙니다. 기본공제 후 남은 금액에 공정시장가액비율을 적용하고 세율과 재산세 중복분 공제 등을 반영해 실제 세액을 계산합니다.
이번 개정안이 바로 시행되나요?
아직 국회 통과 전입니다. 실제 적용 여부와 시행시기는 최종 개정법을 확인해야 합니다.
기획재정부 2026년 세제개편안
본문은 정부 발표 내용을 바탕으로 정보 제공 목적으로 작성했습니다. 실제 세액은 보유주택, 지분율, 특례 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 의사결정 전에는 세무전문가의 확인이 필요합니다.
#종부세 #2026세제개편 #부동산세금 #부부공동명의 #공동명의종부세 #1가구2주택 #다주택자종부세 #비거주1주택 #종부세기본공제 #공정시장가액비율 #아파트공시가격 #부동산정책 #부자온
0 댓글