요즘 전세계약 만료를 앞둔 세입자들이 가장 걱정하는 말은 전세보증금 인상보다도 “계약이 끝나면 집주인이 직접 들어와 살겠다”는 통보일 수 있습니다.

실거주 중심으로 부동산 세금과 대출제도가 바뀌면서 집을 임대하던 집주인이 기존 주택으로 돌아가거나, 세 부담을 줄이기 위해 주택을 매도하는 사례가 늘어날 가능성이 제기되고 있기 때문입니다. 문제는 서울 전세 물량이 이미 크게 줄어든 상태라는 점입니다.

서울 아파트 전세 매물이 2년 새 24% 감소하고 평균 전셋값이 약 7800만원 상승한 내용을 정리한 부자온 인포그래픽

서울 전세 매물은 줄고 가격은 올랐다

부동산 플랫폼 아실과 국토교통부 실거래 자료 등에 따르면 2026년 8월 18일 기준 서울 아파트 전세 매물은 약 2만339건으로 집계됐습니다. 2년 전 약 2만6775건과 비교하면 약 24% 감소한 규모입니다.

같은 기간 전세가격은 반대 방향으로 움직였습니다. 한국부동산원이 집계한 서울 아파트 평균 전세가격은 2024년 6월 5억4424만원에서 2026년 6월 6억2227만원으로 약 7800만원 상승했습니다.

구분 2년 전 최근 변화
서울 아파트 전세 매물 2만6775건 2만339건 약 24% 감소
평균 전세가격 5억4424만원 6억2227만원 약 7800만원 상승

실거주 중심 세제가 전세시장에 미치는 영향

정부가 발표한 2026년 세제개편안은 주택을 몇 채 보유했는지만 보는 방식에서 실제로 어느 집에 거주하는지를 함께 따지는 방향으로 설계됐습니다. 실거주 1주택자에게는 상대적으로 유리한 공제를 적용하고, 임대를 주고 다른 곳에 사는 집주인이나 다주택자의 세 부담은 높이는 구조입니다.

특히 2028년부터 종합부동산세 세율을 주택 수보다 보유 주택의 합산가액을 중심으로 적용하고, 비거주 주택과 고가주택에 대한 혜택을 줄이는 방안이 추진되고 있습니다. 다만 세제개편안은 국회 논의와 후속 입법 과정에서 내용이나 시행시기가 달라질 수 있으므로 현재 발표된 방향과 확정된 법률을 구분해서 봐야 합니다.

집주인 입장에서는 앞으로 세 부담과 양도세를 함께 계산해야 합니다. 그 결과 임대를 계속하기보다 직접 입주하거나 매도하는 편이 유리하다고 판단하는 집주인이 생길 수 있습니다. 이때 매매된 주택을 새 매수자가 직접 사용한다면 기존 전세주택 한 채가 시장에서 사라지는 결과가 됩니다.

등록임대주택 만료도 변수

서울에서는 2026년부터 2028년까지 약 4만5000가구의 등록임대 아파트가 의무임대기간을 마치는 것으로 파악됐습니다. 모든 주택이 곧바로 매매되거나 실거주 주택으로 바뀌는 것은 아니지만, 세제혜택 축소와 처분기한이 겹치면 일부 집주인이 임대주택을 정리할 가능성은 있습니다.

반대로 매매가 원활하지 않거나 전세가격이 충분히 오른 지역에서는 임대를 계속하는 집주인도 있을 수 있습니다. 따라서 실거주 전환이 서울 전역에서 동시에 발생한다고 단정하기보다 지역별 전세 물량과 입주 물량을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

세입자가 계약 만료 전에 확인할 것

계약 만료가 가까워진 세입자라면 집주인의 연락만 기다리기보다 만료 4~6개월 전부터 갱신 의사를 확인하는 편이 안전합니다. 집주인이 실거주 계획을 밝힌다면 입주 예정일과 보증금 반환 일정을 서면이나 문자로 남겨두는 것이 좋습니다.

  • 임대차계약 종료일과 계약갱신요구권 사용 여부 확인
  • 집주인의 갱신 또는 실거주 의사를 미리 확인
  • 주변 전세 매물과 보증금 수준을 최소 2~3개 단지까지 비교
  • 전세대출 만기연장 가능액과 추가 자기자금 확인
  • 새 주택의 등기부등본과 선순위 근저당 확인
  • 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

특히 2년 전 계약갱신요구권을 사용한 세입자는 올해 새로운 조건으로 계약해야 할 가능성이 큽니다. 기존 보증금만 생각하고 있다가 주변 시세가 크게 오른 사실을 뒤늦게 알게 되면 이사할 집을 구하거나 추가 자금을 마련할 시간이 부족해질 수 있습니다.

부자온 생각

실거주자를 보호한다는 정책 취지는 필요합니다. 하지만 임차인이 거주하는 집을 단순히 ‘비거주 주택’으로만 분류하면, 정작 그 집에서 생활하는 세입자의 주거 안정이 약해질 수 있습니다.

집주인이 직접 거주하면 한 가구의 주거는 해결되지만 기존 세입자는 다시 전세시장으로 나와야 합니다. 전세 매물이 충분하다면 자연스럽게 이동할 수 있지만, 지금처럼 매물은 줄고 가격은 오른 상황에서는 같은 생활권 안에서 새집을 구하기가 쉽지 않습니다.

결국 정책의 효과는 집주인의 매도 여부만으로 판단해서는 안 됩니다. 전세 물량이 얼마나 줄어드는지, 월세 전환이 얼마나 빨라지는지, 세입자가 이동할 수 있는 신규 입주주택이 실제로 공급되는지도 함께 살펴봐야 합니다. 세입자 역시 불안한 기사 제목만 기다리기보다 계약 만료일과 대출 만기, 주변 시세를 미리 확인하는 것이 현실적인 대응입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 집주인이 실거주한다고 하면 무조건 집을 비워야 하나요?

계약기간이 남아 있다면 집주인이 일방적으로 즉시 퇴거를 요구할 수는 없습니다. 계약갱신요구권 행사 가능 여부와 집주인의 실제 거주 사유, 통지 시점 등 구체적인 계약 상황을 함께 확인해야 합니다.

Q2. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 임대하면 어떻게 하나요?

정당한 사유 없이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다. 등기변동과 신규 임대 여부를 확인하고 필요하면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률전문가에게 상담받는 것이 좋습니다.

Q3. 계약갱신요구권을 이미 사용했다면 다시 요구할 수 있나요?

일반적으로 계약갱신요구권은 1회, 2년 범위에서 행사할 수 있습니다. 이미 사용했다면 집주인과 합의해 재계약하거나 새로운 주택을 찾아야 할 수 있습니다.

Q4. 새 전세계약에서 가장 먼저 확인할 것은 무엇인가요?

계약금을 지급하기 전에 등기부등본과 선순위 권리를 확인하고, 은행에서 실제 전세대출 가능액과 보증기관의 보증 가입 가능 여부를 상담하는 것이 좋습니다.

함께 읽으면 좋은 부자온 글

※ 이 글은 2026년 8월 발표된 정책과 공개된 시장자료를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 세제개편안은 국회 심의와 후속 입법 과정에서 변경될 수 있으며, 임대차계약과 대출 가능 여부는 개별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.